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Das (gegenseitige) Näherbaurecht

Nachbarschaftliche Beziehungen werden hart auf die Probe gestellt, wenn jemand ein Bauvorhaben realisieren will, welches der Nachbar nicht oder nicht in der vorgesehenen Form akzeptiert.

<FONT SIZE=+2><B>Das (gegenseitige) Näherbaurecht</B></FONT><P><B>Nachbarschaftliche Beziehungen werden hart auf die Probe gestellt, wenn jemand ein Bauvorhaben realisieren will, welches der Nachbar nicht oder nicht in der vorgesehenen Form akzeptiert.<BR>
</B><P>Dieter Haas *<BR>
<P>Vielfach liegt das Problem in den zu geringen Abständen von Bauten in teilweise überbauten Gebieten. Vielfach räumen sich die Nachbarn in einer solchen Situation ein gegenseitiges Näherbaurecht ein und glauben, damit das Problem definitiv lösen und näher zueinander bauen zu können. Der Begriff «gegenseitig» vermittelt den Parteien den Eindruck, dass beide Seiten gleich behandelt werden. Dieser Eindruck täuscht gewaltig, wie im Folgenden gezeigt werden soll.<BR>
<P><B>Die rechtliche Ausgangslage im Allgemeinen<BR>
</B><BR>Die Bauabstände vom nachbarlichen Grund werden im Kanton Bern einerseits im Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch (EGZGB) geregelt. Nach dem Grundsatz von Art. 79 Abs. 1 EGZGB haben Bauten, die über 1.20 m hoch sind, einen Grenzabstand von mindestens 3 m einzuhalten. Für eingeschossige An- und Nebenbauten, wie zum Beispiel Garagen, ist ein reduzierter Abstand von 2 m einzuhalten. <BR>
Andererseits regeln die einzelnen Gemeinden in ihren Baureglementen die Bauabstände in Form von öffentlich-rechtlichen Bestimmungen. Im Einzelfall ist immer das anzuwendende Gemeindebaureglement zu konsultieren, weil die Vorschriften nicht überall gleich sind. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens haben die Behörden «nur» zu prüfen, ob das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Ob die privatrechtlichen Bestimmungen eingehalten sind, fällt grundsätzlich nicht in ihre Kompetenz. <BR>
<P><B>Die rechtliche Ausgangslage im Besonderen<BR>
</B><BR>Die Ausnützungsmöglichkeiten eines Grundstücks werden unter anderem durch die Abstandsvorschriften bestimmt. Dazu gehören insbesondere die Grenzabstände und der Gebäudeabstand.<BR>
Die Baureglemente unterscheiden einen kleinen und einen grossen Grenzabstand. Letzterer hat insbesondere eine wohnhygienische Funktion (Licht, Einblick) und ist deshalb grundsätzlich auf der besonnten Längsseite eines Gebäudes anzuordnen, die in der Regel nicht im Norden liegen kann. Die kleinen Grenzabstände sind geringer und auf den restlichen Seiten des Gebäudes zu beachten. Wie die Abstände zu messen sind, sagt das Gemeindebaureglement (z.B. rechtwinklig zur Fassade oder zur Grenze). Werden zwei Gebäude unter Einhaltung des jeweiligen Grenzabstandes gebaut, so wird die Summe der beiden Abstände als Gebäudeabstand bezeichnet. <BR>
<P><B>Konsequenzen<BR>
</B><BR>Der Gebäudeabstand entspricht also den zwischen den Gebäuden liegenden zwei kleinen Grenzabständen. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn darf zwar der Grenzabstand unterschritten werden. Der Gebäudeabstand indessen muss gewahrt werden. Daran ändert die nachbarliche Zustimmung nichts!<BR>
Für die Einräumung eines Näherbaurechts bedeutet dies bei zwei unüberbauten Parzellen, dass sich die Parteien ohne weiteres ein gegenseitiges Näherbaurecht einräumen können. Einen effektiven Nutzen trägt indessen nur derjenige Grundeigentümer davon, der als Erster baut. Rückt er gestützt auf die Einwilligung des Nachbarn beispielsweise um 1,50 m näher an die Grenze, so wird der Zweitbauende nicht nur den normalen Grenzabstand einhalten müssen, sondern seinen Bau um das Mass von 1,50 m zusätzlich von der Grenze wegrücken müssen, weil ansonsten der Gebäudeabstand nicht eingehalten ist. Dieser darf, auch mit Zustimmung des Nachbarn, nicht unterschritten werden. Der Zweitbauende kann also aus dem gegenseitigen Näherbaurecht nicht nur keinen Nutzen ziehen, sondern muss sogar noch einen vergrösserten Grenzabstand respektieren. Diese Konsequenz kommt meist erst nach Jahren ans Tageslicht und sorgt für eine böse Überraschung.<BR>
Die Einräumung eines (gegenseitigen) Näherbaurechts bindet übrigens einen Rechtsnachfolger nur, wenn dieses im Rahmen eines Dienstbarkeitsvertrags im Grundbuch eingetragen ist oder wenn die Baubewilligung für das Vorhaben bereits vorliegt und rechtskräftig ist. <BR>
Die Konsequenz, noch weiter als der normale Grenzabstand von der Grenze abzurücken, kann aufgrund von entsprechenden Bestimmungen im betreffenden Gemeindebaureglement gemildert oder aufgehoben sein. Sie ergibt sich auch nicht, wenn der Erstbauende gestützt auf eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 des kantonalen Baugesetzes, BauG (und nicht gestützt auf die nachbarliche Zustimmung!) näher an die Grenze gebaut hat. Die Ausnahme für den Näherbau beinhaltet nämlich normalerweise sowohl eine Ausnahme für den Grenz- als auch für den Gebäudeabstand. <BR>
<P><B>Schlussfolgerungen<BR>
</B><BR>Für die Frage, ob die Einräumung eines gegenseitigen Näherbaurechts ratsam ist, ist folglich abzuklären,<BR>
l ob die Nachbarparzellen bereits überbaut sind,<BR>
l wer zuerst bauen wird,<BR>
l inwiefern sich der Erstbau auf den Abstand des Zweitbaus auswirkt,<BR>
l welche Bestimmungen das Gemeindebaureglement zur Unterschreitung von Grenz- und Gebäudeabständen enthält.<BR>
Es ist daher angezeigt, im Einzelfall die Situation genau zu prüfen, bevor ein (gegenseitiges) Näherbaurecht eingeräumt wird, das sich nur als Nachteil auswirkt!<BR>
* Dieter Haas, Fürsprecher und Notar, Advokaturbüro Bratschi Emch & Partner in Bern, Mitglied des Verbandes bernischer Notare VbN.<BR>

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