Die geschmähte Brache ist eine Schatzinsel. Wo gibt es das noch: ein riesiges Areal mit Seeanstoss, mitten in der Stadt, das erst noch verfügbar ist? Auf dieser Schatzinsel schlummert der Mehrwert. Wie gross der ist, hängt von zwei Faktoren ab: Von den Altlasten aller Art inklusive die archäologischen Grabungskosten einerseits und andererseits vom realisierbaren Mehrwert. Mehrwert? Erst die Umzonung und die Erschliessung machen aus dem Schotterfeld Bauland. Bauland ist teuer, Schotterfeld billig, der Unterschied heisst Mehrwert. Am Schluss läuft alles auf die einfache Frage hinaus: Wie viel kann auf dem Gelände gebaut werden und wie viel kriegt man dafür? Geplant ist ein Gleichgewicht, anders herum: Der Mehrwert zahlt die Infrastrukturkosten, da die öffentliche Hand, sprich die Stadt Nidau, nichts zahlen will und kann. Der Schatz wird gehoben und gleich wieder in die Insel investiert.
Es leuchtet ein, dass bei dichterem Bauen mehr Wert entsteht, da mehr zu verkaufen ist. Darum ist die Frage nicht, wann ist das Projekt zu gross, sondern wie gross muss es sein, dass es genügend Mehrwert produziert um seine Infrastrukturkosten zu decken? Wo sind die Infrastruktur und der Mehrwert im Gleichgewicht? Diese Rechnung ist vom jeweiligen Projekt abhängig. Für Agglolac behauptet der Machbarkeitsbericht, geht’s auf, plus 8,4 Millionen. Ein Verlegenheitsbetrag, der auf Annahmen beruht.
Nicht mehr auf geht’s, wenn das Projekt halb so gross ist, denn die Infrastruktur und Grabungskosten sinken damit nicht auf die Hälfte, sie bleiben anteilsmässig je höher, je tiefer die Ausnützung ist. Verkleinern heisst verteuern. Wer mehr verdienen will, muss die Ausnützung von den geplanten 0,8 auf zum Beispiel 1,0 erhöhen, was verglichen mit der Ausnützung in der Altstadt von 2,5 immer noch bescheiden ist. Wo die Grenze des Erträglichen liegt, müssen die Städtebauer zeigen, wie lang der Markt mitmacht, der all die Baumasse verdauen soll, kann niemand sagen. Darüber entscheidet die Konjunktur, nicht die Berechnung.
Gewiss, man könnte einen grosszügigen Park bauen, der 20 bis 25 Millionen kostet. Auch er schafft Mehrwert in Form von Erholung, allerdings werden die Leute kaum bereit sein, Eintritt zu bezahlen. Bei 10 000 Besuchern im Jahr wären das so gegen hundert Franken pro Erholungsbesuch ohne Abschreibungen und Unterhalt. Der Bau wäre die Sache der Stadt Nidau, sie würde sich daran hoffnungslos überlüpfen. Ein Park ist nur als Gemeinschaftsaufgabe der Agglomeration Biel denkbar, ob sich aber die verschiedenen Gemeinden dafür unter einen Hut bringen lassen, darf bezweifelt werden.
Soweit die facts of capitalism. Agglolac ist bisher nur eine These, die Antithese dazu fehlt noch. Es ist der einzige Vorschlag, der machbar riecht, ein Gedankenbeschleuniger, der sein Ziel bereits erreichte: Die Hüsli-Blöckli-Planung der Stadt Nidau ist vom Tisch. Jetzt sind auch andere Projekte möglich und nötig, gegen die sich Agglolac behaupten muss. Doch immer gilt das kapitalistische Gesetz «erst Dichte schafft Mehrwert». Entweder baut man viel oder gar nichts. Die Hüsli und Blöckli bringen gottsname zu wenig Mehrwert.
Nichts bauen heisst, der heutige Zustand bleibt die nächsten dreissig Jahre. Brauchbar ist das Areal ja trotzdem: Bieler Messe, Zirkus, Bootsparkplatz. Nichts bauen ist auch eine Lösung, sie vererbt die Schatzinsel an die nächste Generation. Ihr ungehobner Mehrwert nimmt damit nicht ab. Das ist in jedem Fall besser als zurückgeschraubt in Bescheidenheit wursteln.
Benedikt Loderer
Info: Benedikt Loderer ist Journalist, Architekt und Stadtwanderer.
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